ご購入までの流れ
「住宅の購入ってどういう流れになるの？」という疑問についてまとめてみました。ここを読めば住宅の購入もばっちりです。
資金計画を立てるPlan
- （Ａ）購入に必要な資金は？
- 住宅の購入には、物件の価格に加えて税金・諸費用などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の5～8％が目安です。例えば、3,000万円の物件を購入する場合、必要な資金は3,150～3,240万円程度となるわけです。
- （Ｂ）諸費用の内訳は？
- 諸費用とは、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。諸費用の内訳は以下のようになります。
- 印紙代
- 売買契約書･ローン契約書に貼付する印紙代
- ローン諸費用
- ローン事務手数料・ローン保証料等の諸費用
- 保険料
- 火災保険料等
- 登録費用
-
- 登録免許税
- 登記に伴う税金。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の1.5％、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.1％がそれぞれ必要。
- 登記手数料
- 登記手続きの際の司法書士への報酬
- 固定資産税
- 固定資産税評価額の1.4％が1年分となる。日割りで精算で計算します。
- 都市計画税
- 固定資産税評価額の0.3％。日割りで精算します。
- 仲介手数料
- 仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料（消費税および地方消費税含む）を申し受けます。
- 不動産所得税
- 住宅の場合、固定資産税評価額の3％
- その他
- 引越し費用など
- 表示登記費用
- 新築の建物を登記する時に必要です。
- （C）購入可能価格の割り出し方は？
- どれくらいの価格の物件が購入できるか、割り出してみましょう。まず、月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。 住宅ローン借入金額＋自己資金＝物件価格＋諸費用 したがって、住宅ローン借入金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
- （D）住宅ローン控除について
- 住宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「 住宅ローン控除 」が受けられる場合があります。
■住宅ローン控除とは?
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、最大13年間、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。
（注）所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税（上限：9.75万円）から控除
- （A）適用条件
- ①マイホームであること（別荘・セカンドハウス、人に貸している、親族が住むための家は不可）
- ②親族からの住宅ローンでないこと、勤務先からの場合は利率が0.2％未満でないこと
- ③控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- ④住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自己居住用であること（特別特例取得の場合、住宅の床面積は40平方メートル以上50平方メートル未満かつ、所得金額が1,000万円以下であること）
- ⑤総返済期間が10年以上の住宅ローン残高が残っていること
- ⑥住宅を新築、もしくは取得後6ヶ月以内に入居しており、かつ、適用を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること
- ⑦住宅ローンを使って土地を購入後、2年以内に住宅ローンを組んで注文住宅を建てれば、土地の購入代金についても住宅ローン減税の対象になります（土地を先行して取得された方）
- （B）控除額の計算方法
- 住宅ローン控除の控除期間や控除率、最大控除額はその年により変わります（その年の住宅ローン残高分になるため）。国土交通省の発表によると、2022年は控除期間が最大13年間、控除率は0.7％となっています。
※ただし、常に住宅ローン残高の0.7％が戻ってくるとは限りません。実際に戻ってくる税金は、納めている所得税に応じて変わります。
- （C）他の特例との関係
- その年の前後各 2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買替特例を受けていると、この控除は受けられません。ただし譲渡損失繰越控除とは併用が可能です。その場合、譲渡の年と翌年以降3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。
- （E）住宅取得資金贈与の特例について
- 直近の年度内に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下「非課税の特例」といいます。）。
情報を収集しようView information
- 物件を探すうえで所在地や沿線・駅、間取り、価格などの全ての面で満足できるものを見つけるのはなかなか大変です。お住まい探しは出来るだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の広告や折り込みチラシ、不動産情報誌、そしてインターネットで色々な情報を上手に活用しましょう。当社にお越しになれば上記にない物件が出てくることもあります。店舗にも足を運び情報を収集しましょう。希望条件を整理しよう！ 情報がたくさん集まってくると陥りやすいのが、優良物件が見つかっても「もっといい物件があるはずだ。」と、決めることが出来なくなりせっかくのチャンスを逃してしまいます。そうした事態に陥ることの無いようにあなたのご希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。
不動産会社に行き現地を見るGo to Shop
探した情報の中で気になる物件があったら積極的に現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。
- 物件のチェックポイント
- 現地で物件をご覧になるときは、チラシや広告などの情報通りかどうかということを確認しましょう。さらに汚れなどの状態や、日当たり、風通しなど図面ではわからないことをよく確認します。また、家族それぞれの立場からチェックすることも重要です。
- 物件の主なチェックポイント
- ・敷地状況
- ・車庫・駐車場、駐輪場
- ・内装・外装の材質、汚れ、ひびなどの状態
- ・冷暖房設備設置状況
- ・部屋数、間取りごとの使いやすさ
- ・増改築・リフォームの必要性
- ・各部屋の向き、日当たり、風通し
- ・収納スペースの状況 など
- 周辺環境のチェックポイント
- 周辺環境のチェックはとても重要です。最寄りの駅への所要時間、学校・公園・病院・商店街などの施設状況は必ず確認しておきたいもの。また平日と日曜とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。
- 周辺環境の主なチェックポイント
- ・交通機関の状況（駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など）
- ・公共施設（病院・公園・図書館など）
- ・周辺道路の状況（交通量、混雑状況など）
- ・その他の周辺施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など）
- ・教育施設（学校、学区など）
- ・その他の環境（騒音など）
ハウジングナビの現地見学
ハウジングナビでは、現地見学に経験豊富なスタッフが同行しますので、物件についての説明を受けながら、現地をご覧いただけます。
物件内容だけでなく、周辺環境についても総合的に把握していただけるよう、さまざまな情報をご用意してご案内させていただきます。
不動産の売買契約Sales Contract
- （Ａ）購入申込み・契約
- ご購入希望の物件は決まりましたか？購入が決まったら仲介業者に購入を申し込みます。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。
- （B）重要事項説明とは？
- 重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件に関わる文字通り重要な事項を説明するものです。これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係・物件の概要・代金の授受の方法・万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
- （C）不動産売買契約とは？
- 不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払い契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
- （D）契約時に用意するもの
- 住宅のご購入に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。
- ・印鑑（ローンご利用の場合は実印）
- ・手付金（現金か預金小切手かを事前に確認しておきます）
- ・印紙代（売買金額によって異なります）
- ・仲介手数料の半額（別途消費税および地方消費税額が必要）
- ・身分証明書（運転免許証など）
- ※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。
ローン審査・契約Loan
公的融資機関と民間の融資機関について
住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の 2つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。
（1）公的融資機関
- フラット35
- 【フラット３５】とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。 長期固定金利住宅ローンは、資金のお受け取り時にご返済終了までのお借入金利、ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。 詳細はこちらから
- 年金住宅融資
- 厚生年金保険、国民年金の加入者を対象とした融資です。詳細はこちらから
- 財形住宅融資
- 勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした住宅ローンです。詳細はこちらから
（2）民間の融資機関
銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間の金融機関が、それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンです。したがって、金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なります。
- ○ローンのお申し込み
住宅ローンのお申し込みには、以下のものが必要です。 - ・住民税決定通知書
- ・融資の申込書類一式（融資機関ごとに異なります）
- ・収入証明書（または所得証明書）
- ・印紙代 など
- ・実印と印鑑証明
- ・健康保険書（写し）
- ・重要事項説明書
- ・身分証明書（運転免許証など）
- ・不動産売買契約書の写し
残代金支払い、物件引渡し、引越しmoving
（Ａ）物件の最終確認
入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態について最終確認を行います。
- ■物件最終確認のポイント
- ・付帯設備表の内容との一致の確認
- ・物件状況報告書の記載内容との一致の確認
（雨漏り・シロアリの害／建物構造上主要な部位の木部腐食／給排水設備などの故障） - ・隣地との境界の明示
- ・電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
（B）残代金支払い時の流れ
- 1
- 登記申請書類の確認
- 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
- 2
- 残代金の支払い
- 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。
- 3
- 固定資産税などの精算
- 登記費用を支払い、固定資産税などを精算します。
- 4
- 関係書類の受け取り
- 管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書・測量図などを受け取ります。
- 5
- 鍵の引渡し
- お住まいの鍵を受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。
- 6
- 諸費用の支払い
- 仲介手数料などの諸費用を支払います。
- （C）残代金支払い時に用意するもの
- 実印と印鑑証明 / 印紙代 / 住民票 /身分証明書（運転免許証等） など
- （D）登記手続きとは？
- 「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。
司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記済みの登記識別情報などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。（登記識別情報の再発行はできません）
- （E）お引越しの準備、とうとうお引越しです。
- お引越しでは、住民票の移動届や学校への転校届をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届、さらに荷物の整理・梱包、粗大ゴミの処分、冷蔵庫内の食品の処分、近所へのあいさつなど、やらなければならないことがあまりにも多くあります。どこで何をしなければいかないか、誰に何をしなければいけないかなど、あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。住宅購入、おめでとうございます。新生活がより良いものになりますように。
